Как поменять управляющую компанию в жилом доме во Владивостоке?

Описание процесса смены управляющей организации в многоквартирном доме можно легко найти в Интернете, т.к. этот вопрос урегулирован Жилищным кодексом (статьи 44-48). Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений, где на повестке будут вопросы расторжения договора управления с прежней УК и решение о заключении договора с новой. В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК право на расторжение договора управления в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений, а основанием является неисполнение управляющей организацией условий договора управления.

Какие ваши доказательства?

Если вы предвкушаете, что расставание не будет простым и могут начаться «военные действия», тогда проделайте эти необязательные шаги по документальной фиксации неисполнения или ненадлежащего качества работы управляющей компании. Желательно собрать всю переписку с УК по спорным вопросам, чтобы у вас был надежный тыл из документов для последующего возможного разбирательства вплоть до суда.

Подготовьте несколько актов по разным вопросам — уборка внутри и снаружи, поручения по текущему ремонту. В актах, как и полагается, должно быть несколько подписей, хотя бы 3. Акты вы должны направлять по 1 экземпляру в УК и та должна дать вам копию с отметкой о регистрации, чтобы они по-честному знали, что вы недовольны их работой, ваше недовольство не должно быть для них сюрпризом. На основании актов, демонстрирующих ваши неоднократные попытки добиться желаемого качества работы протоколом решения Совета дома зафиксируйте, что терпеть это безобразие вы больше не намерены и собираетесь инициировать общее собрание собственников по смене УК.

Бойцы невидимого фронта

Кроме того, нужно убедиться, что вас поддерживают соседи. Для этого нужно, чтобы вы информировали их о своей работе, о попытках мирного решения проблем (тот факт,  что нужно хотя бы попытаться решить все мирно в этой публикации не обсуждается, вы ведь пытались, правда?).

Чтобы собственники были на вашей стороне (председателя и совета дома), мало того, что они знают о вашем существовании (зачастую таких минимум), но и знали о вашей работе, даже если она не очень плодотворная именно по причине «плохой» УК. Для этого в современном мире информационными стендами не обойтись и помогает общедомовой чат или канал (чат с сообщениями в одну сторону — от совета ко всем остальным, как это сделать читайте здесь).

Если мероприятия для подготовки к уходу проведены, то нужно провести отбор новой УК. Лучше если результаты вашего «кастинга» вы также будете сообщать собственникам, чтобы потом не было упреков в ангажированности. Составьте таблицу, где будут отражены претенденты среди новых УК и сравнительный анализ по вопросам, которые вас интересуют. Конечно одним из главных будет цифра тарифа, которую претенденты от УК смогут назвать изучив параметры дома из открытых источников, а также после осмотра дома и беседы с вами. Запросите у новых УК структуру предлагаемого тарифа и текст договора.

Нужно помнить, что управляющая компания — это бизнес, поэтому в первую очередь там прибыль. Но чем более конкурентным станет рынок ЖКХ, чем активнее будут собственники и советы домов, тем больше компаний рынка будут задумываться о репутации и беспокоиться о качестве работы. С другой стороны, даже у более-менее добросовестной УК в доме с инертными собственниками не получится продемонстрировать какие-то заметные успехи. Ваша задача — найти тех, с кем вы найдете оптимальный для себя вариант по тарифу и главное сможете эффективно взаимодействовать.

«Мыши плакали, кололись, но продолжали грызть кактус»

Многие дома являются заложниками экономического тупика — когда у них тариф, при котором старая УК работает на «минималках» и никакая другая УК не готова заходить в дом с подобным тарифом. Вам нужно определиться с потребностями дома, приоритетными задачами и набором услуг — это весьма индивидуально при общей схожести базовых потребностей. С этим перечнем вопросов вы и будете общаться с претендентами, задавая им все свои вопросы, включая самые неудобные.

Наверняка у вас есть в доме свой «самый больной вопрос» и не один, описав который вы можете узнать варианты его решения у новой УК — как бы они поступили в той или иной ситуации. Спросите у них, как они работали в эпоху пандемии. Общеизвестный факт, что для многих пандемия стала прекрасным поводом работать меньше.

Для отбора новой УК все средства хороши и помимо интернета это конечно же «сарафанное радио» — опросите родственников, друзей, знакомых.

Две большие разницы

Для принятия взвешенного решения вам следует осмотреть дома в управлении тех УК, которые вы рассматриваете в качестве альтернативы, а также пообщаться с местными жителями и с вашими коллегами. Если новая УК не уверена в своей репутации и качестве работы, то она сама предоставит вам контакты председателя совета дома.

Вы ведь понимаете, что мнение жителя, встреченного у дома может кардинально отличаться от мнения человека погруженного в тему. Причем как в ту, так и другую сторону. К примеру житель скажет, что в доме все плохо, а председатель расскажет что из «невидимой» работы удалось сделать и за какой период. Либо наоборот, все у жителей прекрасно или они ничего не знают, а председатель расскажет о том, что не все так прекрасно как вам расскажет директор УК.

Узнайте какие оборудование и сотрудники есть у компании, насколько далеко от вас её офис, использует ли она современные средства приема обращений (приложение) или по старинке через телефон и журнальчик. Сравнивать нужно сравнимые вещи — схожие по параметрам дома и тарифы с одинаковым набором и объемом услуг.

Следует «пробить» юридическое лицо компании по открытым источникам — ЕГРЮЛ и по сайтам, которые на его основе строят связи с другими юрлицами и автоматически подтягивают данные по судебным искам и даже финансовую информацию: zachestnyibiznes.ru, list-org.com, rusprofile.ru, СБИС, Спарк Интерфакс. Вы сможете увидеть, кто является владельцем компании и какими еще видами бизнеса они занимаются.

С финалистом (финалистами) отбора УК вы дорабатываете тариф и условия договора. Поскольку основной претензией к УК является проблема коммуникации — пропишите требуемый вам формат взаимодействия и отчетности, её периодичность.

Если же вы решите изменить способ управления многоквартирным домом на ТСН или непосредственное управление, то это предмет отдельной публикации. Но так или иначе далее вам нужно инициировать общее собрание собственников.

На войне все средства хороши

По-хорошему, инициаторам следует известить и старую управляющую компанию о данном голосовании. Но даже если вы «забыли» это сделать, то информация может к ним попасть, ведь вы все равно обязаны за 10 дней до дня голосования известить собственников в т.ч. через объявления в доме, которые видны и сотрудникам УК. Важно морально приготовиться, что очная часть собрания может стать театрализованным шоу с провокаторами, а накануне голосования в доме могут происходить акции «черного пиара» против вас — листовки, слухи.

Важно, чтобы вы были не одиноки и ваш Совет дома был реальной командой. На очной части нужно уметь дать отпор, управлять ходом собрания, «гасить» неконструктивные диалоги, но отвечать по существу на актуальные вопросы. На очном собрании может появиться «группа поддержки» старой УК, незнакомым лицам всегда можно смело задать вопрос — из какой они квартиры, т.к. собрание предназначено для собственников. Обычно «засланные казачки» панически боятся быть записанными на видео.

Поскольку старая УК вряд ли будет заинтересовано в успехе вашего дела, то как и в случае со сменой оператора вашего сотового телефона следует передать пакет документов по итогам голосования в новую УК и проследить, что они попали в государственную жилищную инспекцию, а та подтвердила факт получения.

Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня. На собрании должны присутствовать представители новой УК, вы также вправе пригласить например депутата своего округа для придания публичности и дополнительной легитимности процессу. Организуйте видеофиксацию очного голосования, в идеале с двух точек.

Лучшая защита — это нападение

Нужно, чтобы старая УК и Государственная жилищная инспекция понимали, что вы обеспечиваете этому процессу максимальную прозрачность и не допустите правонарушений. Если со старой УК вы уже находитесь в состоянии войны, то голосование должно стать финалом вашей праведной борьбы под пристальным вниманием не только надзорных органов, но и СМИ.

При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД нужно включить в повестку вопросы расторжения договора с прежней управляющей организацией в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления, о выборе новой УК, тарифа и даты начала работы. Конкретные формулировки вы досконально проработаете с принимающей вас УК, чтобы они отвечали нормам действующего на тот момент законодательства — они в этом заинтересованы не меньше вас. Важно отнестись к этому собранию максимально тщательно, чтобы не было  шансов опротестовать его по формальным признакам или сущностному составу.

Чтобы соседи не вовлеченные в вашу работу не говорили про «замену шила на мыло» добавьте в повестку какие-то вопросы из числа приоритетных задач для новой УК и те вопросы по которым у вас нет однозначного решения в доме, чтобы наполнить повестку чем-то еще содержательно-полезным.

Читайте также:

Нормативные документы:

Перечень далеко не полный…

Полезное ЖКХ: приложения и сервисы для управления домом и не только

На Ивановской 15 начинаются войны ЖКХ и «империя» уже наносит ответный удар

На Громова 6 началось голосование по уходу от управляющей компании «71 микрорайона»

Кто виноват и что делать, если ваш дом сплошной ЖКХаос?

Спасение утопающих в море проблем ЖКХ — дело рук самих утопающих?

Можно ли обращаться в управляющие компании Владивостока через приложение в смартфоне?

Leave a Reply

Ваш адрес email не будет опубликован.