Точечная застройка во Владивостоке — это всегда конфликт?

Очередной конфликт разворачивается вокруг стройки нового дома, в этот раз в районе Днепровской 13, откуда открывается чудесный вид на озеро Чан и Амурский залив. Аборигены уже собирают подписи против, а помогает им этом деле депутат городской думы, резидент свободного порта ООО «ПРИМСТРОЙ»  уже ведет демонтаж гаражей, которые скорее всего стояли там незаконно, но в отличие от законности новостройки жителей это обычно не волнует.

Кстати, компания с аналогичным (и очень типовым) названием пыталась начать стройку у геодезического знака на Алексеевской сопке.

Конечно все убеждены, что на этой скале недостаточно места для нового дома и любой местный житель назовет еще десяток аргументов. Типичный для Владивостока сценарий и никого не удивляющая новость, каких у нас сотни, но почему?

Предпосылки конфликта вокруг новостройки есть, если рядом уже живут люди. Т.е. практически все стройки, которые намечаются в исторически сложившейся жилой застройке, на территории, где освоение, как кажется, давно закончено. Впрочем и на безлюдных участках может возникнуть конфликт, если например, кто-то внезапно разглядит там природную ценность.

Изначально нейтральный термин точечной или уплотнительной застройки давно получил негативный окрас во Владивостоке и в других городах России по причине многочисленных конфликтов. Это не официальный термин, но в википедии кто-то успел написать, что с точки зрения местных жителей, такая застройка мотивирована стремлением инвестора получить максимальную прибыль и путем отклонения от градостроительного плана.

Конфликты с застройщиками вызваны тем, что уплотнение застройки зачастую чревато ухудшением качества проживания для жителей прилегающих к строительству домов и ведется стройка обычно на месте зелёных зон. Однако, международная практика показывает, что при грамотном исполнении уплотнительная застройка делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы. Архитекторы и урбанисты в последние годы говорят о  необходимости плотного и компактного города в противоположность разрастанию окраин и пригородов. Ведь чем интенсивнее используется городская среда, тем экономически эффективней город в целом за счёт снижения нагрузки на транспортную и коммунальную инфраструктуры и другие аспекты, что напрямую отражается и на жизни горожан и на состоянии территорий.

Но люди привыкают к своему окружению, даже если ничего хорошего их не окружает: старая развалившаяся или отсутствующая детская площадка (когда-нибудь обновим или построим), пустырь со свалкой (это у нас будет сквер) и т.д. Появление рядом нового дома почти всегда вызывает негатив и появился даже специальный термин NIMBY (not in my backyard) — что угодно, лишь бы не в моем дворе!

Типичные проблемные последствия точечной застройки:

1. Сокращение зеленых зон.
2. Нехватка мест рекреации (отдых, прогулки), детских игр и занятий спортом.
3. Сокращение мест для парковки, автомобили занимают проезды, затем и тротуары. На проездах невозможно разъехаться, возникает риск недоступности для пожарных и скорой помощи. Когда участок нового дома сформирован так, что он не имеет своих подъездных путей, то будут использоваться существующие проезды через чужие придомовые участки, начинается война шлагбаумов и сервитутов. Но с парковками все вообще очень запутано, читайте здесь.
4. Нагрузка на улично-дорожную сеть квартала/района: больше жителей — значит больше автомобилей, а итог — заторы и пробки.
5. Нагрузка на социальную инфраструктуру: очереди в поликлиниках, нехватка мест в детских садах и школах. К примеру, дом в 200 квартир — это примерно +100 школьников в ближайшие школы.
6. Нагрузка на коммунальные сети.
7. Эстетическая несоразмерность: 30-этажный дом будет выглядеть инородным телом среди 5-этажек.

Коллегиальногоэкспертного органа (градсовета) или авторитетного главного архитектора во Владивостоке нет из-за законодательного перераспределения полномочий с регионом. Градсовет есть на краевом уровне, но вопросами отдельных домов он не занимается. Не прослеживается комплексного взгляда на интересы города в целом.

Все решается в профильном управлении мэрии и как полагают некоторые общественники (но мы свечку не держали), вопросы зачастую не решаются без коррупционной составляющей. Возможно такое положение дел устраивает первых лиц города и края, ведь вместо системной отладки процесса можно иногда прискакать на белом коне в разгар конфликта, что-то пообещать, а потом спустить на тормозах.

Физически возможность для точечной застройки возникла из-за особенности застройки в советский период. Это микрорайонный подход, когда «свечки», «крейсера» и пятиэтажечки натыканы чаще всего хаотично (это видно даже с земли, а не только из космоса). Обилие пустого пространства между домами в противоположность старой квартальной застройки с дворами (смотрите центр города) преподносилось как преимущество — это же простор! Корни уходят к концепции «Лучезарного города» французского архитектора Ле Корбюзье.

Исправить последствия такого подхода можно будет лишь лет через 100 (когда ветхое нужно будет сносить) или путем радикальных мер реновации и комплексного развития территории, которая недавно получила новый законодательный импульс, а до этого сопровождалась множеством спорных вопросов как в Москве, так и в близком к нам Южно-Сахалинске.

В лихие годы реформ стране, чехарды с законами и передела собственности привели к тому, что вся эта пустота между домами сами домам принадлежать перестала, а многие горожане из-за низкой юридической грамотности об этом даже не подозревают, хотя инструмент кадастровой карты давно работает в интернете.

Проблему вроде бы призваны решать генплан (который для Владивостока в последние годы делали институты из других городов), проект планировки территории и еще пачка документов, а также в некоторых местах режим КУРТ.

Зоны комплексного устойчивого развития территорий (глава 5.1 ГК РФ) придуманы как механизм защиты интересов жителей и города. Когда участок попадает в такую зону, застройщик вынужден проектировать так, чтобы его объект вписался по всем параметрам не только в земельный участок, который он купил или арендует, но и на всей территории КУРТ. Застройщикам это конечно же не нравится, они пытаются лоббировать отмену КУРТ во Владивостоке преподнося их как административные барьеры. Впрочем, методы правоприменения администрацией Владивостока любое хорошее начинание могут опошлить…

Что нужно понимать, перед тем как начать бороться с вопиющей несправедливостью, вырастающей у ваших окон? Путь не будет простым, т.к. нужно изучать матчасть…

Какие факторы влияют на стройку дома:

• Нормативная база: градостроительный кодекс, региональные нормативы градостроительного проектирования, нормативы градостроительного проектирования в городе, правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты регулируют то, какие объекты и с какими параметрами могут быть возведены в той или иной зоны, хотя градкодекс предусматривает процедуру отклонения от предельных параметров с проведением публичных слушаний, которые сами по себе являются фарсом, а весь конгломерат документов периодически устаревает или наоборот внезапно меняется;
• Рельеф влияет на возможность строительства, а также на его стоимость, а значит и конечную стоимость жилья;
• Экономика: стоимость участка земли в разных частях города разная;
• Незарегламентированные или слабо регламентированные факторы: инсоляция, архитектурный облик/код города/района в целом, природно-климатические показатели (сезонность, ветер, вихри), вид из окон — все это влияет больше на стоимость и рекламное позиционирование дома.

Заинтересованные стороны:

• Застройщик (инвестор, девелопер) хочет извлечь максимум выгоды от продажи недвижимости в существующих ограничениях.
• Жители существующей застройки хотят комфортную среду проживания. При попытке диалога с ними у других сторон возникает проблема субъекта для переговоров. Жители — это кто конкретно, все собственники, все прописанные, по факту проживающие. Если представители, то как определить их полномочие?
• Жители будущего дома как заинтересованная сторона появляются, когда стройка уже идет и начались первые продажи. На этапе планирования после изменения закона о долевом строительстве их уже нет, если это не кооператив.
• Органы исполнительной власти муниципалитета должны выдавать разрешения на строительство, если есть все законные основания. Проактивной позиции по профилактике возможных проблем нет, возникает реакция лишь на острые конфликты. Сложившаяся разбивка городской земли на участки, по мнению некоторых экспертов наглядно демонстрирует непростую историю вопроса не без коррупционного фактора: впихнуть невпихуемое!
• Депутаты по изначальному замыслу являются представителями народа, то есть должны защищать интересы граждан. При этом, важно не забывать, что предприниматели строительной отрасли также являются гражданами, с интересами частной собственности и правами на ведение бизнеса. Мы ведь знаем, что снятие административных барьеров и помощь развитию бизнеса декларируются на государственном уровне.
• Активисты-общественники — появляются либо среди местных жителей, либо присоединяются из число постоянно действующих городских сумасшедших правозащитников.
• СМИ — отражают ситуацию по мере появления фактов и на основе получаемой ими фактуры, могут отразить любую точку зрения, но если лоббируют усиленно лишь одну из них, то есть повод заподозрить в материальной или личной заинтересованности.
• Эксперты-архитекторы — в конечном счете найдется тот, кто спроектирует то, что требует заказчик, даже если это буде нарушать какие-то требования, здравый смысл и его личные представления о прекрасном.

Это никого не утешит, но в Москве и даже в США рецепта по решению таких проблем тоже нет, судя об обзорам в специализированной литературе. Но если вы изучили все обстоятельства и несправедливость действительно остается в вашем осознании таковой, работать придется по всем фронтам одновременно, вовлекая всех стейкхолдеров. Будучи законопослушным, автор не призывает вас устраивать пикеты и бросаться пол бульдозер, но пока вы это все равно делаете, ваша команда (без нее никак) должна найти юриста и разрабатывать легальные аргументы борьбы. Нужно отдавать себе отчет в том, что велика вероятность, что закон и все прочее будет на стороне застройщика, поэтому нужно трезво оценивать свои силы и подумать не тему компромисса.

Во Владивостоке только появляются первые робкие шаги по диалогу с жителями до начала стройки, например на улице Адмирала Кузнецова. Вообще странно, когда проектировщик не учитывает человеческую массу, а смотрит на город лишь как на набор сооружений на рельефе. Застройщики стали пытаться выстраивать такой диалог, как того требует мэр, например на Шилкинской предлагают разные варианты, но диалога не получается, потому что со стороны жителей нет субъекта для диалога. 

Толпа, объединенная уже на стадии борьбы не может сгенерировать никакого адекватного решения, люди могут проголосовать одновременно за два взаимоисключающих варианта. Культура договоренностей вообще плохо развита и уровень доверия всех ко всем давно величина отрицательная.

Рецепт видится в том, чтобы на ранних этапах начинать диалог и в общем повышении грамотности и осознанности горожан. Расширение зоны комфорта граждан за пределы свой квартиры, появление тех, кто занимается своим домом (Совет дома, ТСЖ), районом и кварталом (ТОС) позволят выходить на консолидированные позиции, грамотно формулировать свои потребности и отстаивать свои права.

На Патрокле такая попытка проектирования с участием ТОС состоялась, но это совсем другой пример — не точечная, а комплексная застройка, однако сам механизм внимания заслуживает.

Новый проект планировки района Патрокл направлен на утверждение

Точечная застройка на улице Адм. Кузнецова: вместо конфликта — договоренность

Жители Владивостока отправляют представителя по проблеме точечной застройки к президенту

Очередной строительный конфликт назревает вокруг нового дома на БАМе

Почему машиноместа на многоярусных парковках во Владивостоке такие дорогие?