Почему машиноместа на многоярусных парковках во Владивостоке такие дорогие?

Есть несколько типов парковок в составе жилых домов и комплексов. Первый тип — открытые плоскостные, самые простые и, как правило, бесплатные для автовладельцев — это просто асфальтированные площадки. Затраты на такие машиноместа включены в стоимость квадратных метров квартир как часть благоустройства придомовой территории. Это общие совместные блага дома и поэтому купить отдельное место нельзя.

Открытая отдельно стоящая парковка в ЖК «Ренессанс»

Следующий тип — открытое многоярусные. У таких парковой боковые стенки открыты (выглядят как балконы), нет сплошных стен — значит меньше затрат, поэтому данный тип более распространен, чем закрытые. Экономия происходит и за счет меньших требований по пожарной безопасности (вентиляция естественная, системы пожаротушения) и оснащению (освещение и др.).

Кстати, в Приморском крае парковки из металлоконструкций открытого типа могут стоить не дешевле, а даже дороже бетонных, хотя в западных регионах картина может быть иной, что вероятно связано с логистикой материалов. На момент подготовки этой публикации по оценкам экспертов во Владивостоке себестоимость машиноместа на парковке открытого типа составляет от 400 тыс. руб. до 1 млн руб. Открытые многоярусные парковки должны располагаться на большом расстоянии от домов и других сооружений. Например, парковка на 320 машин должна располагаться на расстоянии 50 метров.

Открытая отдельно стоящая многоярусная парковка в кампусе ДВФУ

Закрытые многоярусные парковки. Именно такие парковки строят, если нужно расположить их компактно на земельном участке ближе к жилому дому, и это влечет ряд дополнительных затрат: системы вентиляции и дымоудаления, системы пожаротушения и дымоудаления, очистка воздуха фильтрами. Себестоимость же машиноместа на парковке закрытого типа — от 700 тыс. руб. до 2 млн руб.

Пример закрытой отдельно стоящей парковки — ЖК «Морион»

Такой разброс в ценах складывается из-за множества факторов. Например, это отдельно стоящее сооружение или же в стилобатной части здания. Стилобат — это общий цоколь одного или нескольких зданий и такие парковки всегда дороже. Заливка стилобата занимает много времени и расходует большой объем бетона и арматуры, чем обычные жилые этажи, т.к. это основа здания.

Подземная парковка, парковка в цокольном этаже или стилобате дома хороша тем, что она не расходует место на придомовой территории, однако такие парковки требуют усиленных мер по пожарной безопасности, т.к. они являются угрозой для всего дома. Крыши отдельно стоящих парковок открытого и закрытого типов могут использоваться для размещения элементов благоустройства, например, зоны отдыха и занятий спортом, что особенно актуально при нехватке земли.

Пример закрытой парковки в стилобате — ЖК «Театральный»

Очень часто застройщик готов продать парковочные места хотя бы без убытка, чтобы они не висели мертвым грузом. Большинство людей покупает квартиры в ипотеку и не готовы тратиться еще на парковку. Как правило застройщики делают небольшую наценку чтобы продать парковки быстрее и запустить эти деньги в оборот.

Открытая отдельно стоящая парковка в ЖК «Академический»

Стимулом для покупки личного автомобиля для гражданина является плохой общественный транспорт. Комфорт, скорость перемещения и цена определяют выбор в пользу личных автомобилей, в итоге почти каждый стремится купить автомобиль и почти каждый можете это себе позволить даже на фоне ипотеки. Более того, во многих семьях по этим причинам более одного автомобиля.

Но средняя цена автомобиля среднего покупателя типичной небольшой квартиры как правило не превышает рыночной стоимости машиноместа. Поэтому для граждан становится нелогичной такая инвестиция, ведь вокруг много «бесплатной» городской или придомовой земли. Снижение уровня преступности демотивирует даже использование платных автостоянок.

Закрытая парковка в стилобате ЖК «Восточный бриз Премьер»

Но чем больше автомобилей, тем меньше этой свободной земли и тем больше пробок на дорогах. Именно поэтому к примеру в Москве одновременно идут два процесса — развивается общественный транспорт и вводится платная парковка вдоль городских дорог. Земля никогда не бывает бесплатной: её всегда нужно содержать — уборка мусора, ремонт асфальта, если это городская дорога — то бюджет города, если это придомовая территория — забота управляющей компании или ТСЖ и бремя для собственников квартир. Почти каждый автовладелец занимает в городе как минимум два места на регулярной основе — у дома и у работы. Считать их бесплатным приложением при покупке автомобиля, это все равно, что потребовать в магазине бесплатный шкаф при покупке костюма или бесплатный холодильник при покупке колбасы.

Застройщики же, понимая, что машиноместа не самый ходовой товар стремятся построить минимум машиномест, обеспечив ими земельный участок по нормативу, который составляет сейчас во Владивостоке одно машиноместо на 100 квадратных метров жилья, но не менее чем 0.5 на 1 квартиру в многоквартирных жилых домах. Иногда, через процедуру отклонения от предельных параметров через публичные слушания застройщик получает у мэрии разрешение сделать даже меньше машиномест.

В итоге у горожан формируется искаженный запрос: все требуют, чтобы места для автомобилей были из расчета как минимум по одному авто на квартиру (на семью), при этом они должны быть бесплатными — т.е. местами на асфальтовом поле вокруг дома. Чем больше в доме квартир — тем шире радиус асфальтового поля. Поскольку земля тоже имеет цену, то дома чаще бывают многоэтажными и точечными, а не вытянутыми и малоэтажными. При таком подходе в нашем нездоровом, в транспортом смысле (и увы, многих других) городе застройка представляла бы собой бескрайние поля асфальта с редким вкраплением домов между ними 🙂

По российскому законодательству парковочное место в многоярусных парковках имеет определенные размеры и рассматривается как недвижимость. Соответственно за нее владелец платит налог. Также на обслуживание парковки управляющая компания или ТСЖ несет расходы: уборка, свет, обслуживание системы вентиляции и пожаротушения. Соответственно выставляется счет за обслуживание в месяц.

Что же с этим делать? Ответ кроется в общей градостроительной и транспортной политике города, а не во взаимодействии с застройщиками, не в регулировании нормативов конкретно по парковкам.

  1. Улучшение системы общественного транспорта в городе. При этом, нужно понимать, что часть системы будет дотационной.
  2. Развитие улично-дорожной сети, так чтобы было много альтернативных проездов, чтобы появилась «решетка» дорог, а не «дерево» с узкими местами. Это можно делать в рамках реновации жилья и в рамках изменения ППТ по КУРТам. Также строительство выездов на объездную трассу в спальных районах. Например, выезд с 64/71 микрорайона – дорога уже включена в планы развития города и администрация работает над ее строительством. Это окажет значительное влияние на высвобождение целого ряда локальных дорог в районе. Но таких дорог нужна целая сеть.
  3. Организация платных парковок вдоль дорог по всему городу, а не только в центре. Организация исполнения правил парковки по всему городу. Очень непопулярная мера в России, но если мы хотим жить в современном цивилизованном обществе, где люди не паркуются на газонах и тротуарах, то нужно начинать это внедрять. Общемировая практика – владение авто налагает на владельца финансовую нагрузку.
  4. Вывод деловой и административной части из центра города – строительство новых деловых центров.
  5. Вывод из города промышленных предприятий. Причем это можно сделать с помощью преференциальных зон типа ТОР куда предприятия захотят переехать. Вместе с тем освободятся так необходимые городу земельные участки для строительства жилья и благоустройства города.
  6. Снижение этажности новых жилых комплексов. Но эта мера только частично снизит нагрузку на потребность в парковках. Есть накопленная за последние 30 лет проблема, которую нужно решать комплексно. В исторической части возможно стоит ограничить этажность при строительстве нового жилья, хотя с учетом того, что там уже построено несколько небоскребов, то вряд ли новые вызовут проблемы, если при их строительстве обязать предоставление парковочных мест для нового здания в полном объеме.
  7. Развитие пешеходных и велосипедных транспортных связей. Это также снизит нагрузку на автомобильные дороги. Люди начнут ходить, если им будет где. Перемещаться по городу пешком и на велосипеде должно быть удобно, а у нас тротуары в бОльшей части города просто отсутствуют или в плохом состоянии или чрезвычайно узкие (сразу видно — кому приоритет).

Строительство общественных парковок как в центральной части, так и в спальных районах, а также строительство парковок в новых домах проблему не решит, потому что строится и запускается новых домов мало по сравнению с существующим жильем. У города просто есть предельные параметры его размеров и пропускной способности дорог.

Также рекомендуется посмотреть следующие ролики на тему транспорта:

Читайте также: «Парковок нет? А вы постройте»: во Владивостоке предлагают решить проблему за счет бизнеса.

Leave a Reply

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *