Способ управления домом

21 июля 2007 года принят Государственной думой и одобрен Советом федерации Федеральный закон Российской Федерации №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Этот документ в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки.

Целью настоящего федерального закона являются следующие основные понятия:

  1. капитальный ремонт многоквартирных домов — проведение предусмотренных настоящим федеральным законом работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников многоквартирных домов, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества многоквартирных домов;
  2. предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда — предоставление фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации или в установленном настоящим федеральным законом случае местным бюджетам на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

Согласно п. 3 ст. 15 Федерального закона №185-ФЗ к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся:

  1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления и узлов управления;
  2. ремонт или замена лифтового оборудования, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
  3. ремонт крыш;
  4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
  5. утепление и ремонт фасадов.

В соответствии с п. 6 ст. 20 Федерального закона № 185 ФЗ, денежные средства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов из фонда могут быть выделены только на те дома, в которых на общих собраниях собственников помещения выбраны способы управления многоквартирными домами управляющая организация или товарищество собственников жилья.

Обязательным условием предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда является долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Согласно п. 6 ст. 20 Федерального закона №185-ФЗ, в течение 30 дней со дня получения уведомления о принятии решения с указанием объема средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, управляющая организация, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме, открывает отдельный банковский счет и направляет в орган местного самоуправления:

  1. уведомления об открытии такого счета с указанием реквизитов;
  2. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем 5% общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с настоящим федеральным законом.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является только общее собрание собственников помещений, на котором принимаются все решения в части общего имущества дома.

Время определяться!

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, согласно которому собственники жилых помещений обязаны самостоятельно заботиться о содержании принадлежащего им помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, они могут выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:

Непосредственное управление

Непосредственное управление подразумевает, что все вопросы, связанные с обслуживанием жилого дома, предварительно обсуждаются на собрании жильцов. После обсуждения жильцы поручают любому из них от имени жильцов всего дома заключить тот или иной договор, контролировать надлежащее исполнение договора.

Плюсы

  1. Жильцы сами выбирают среди соседей того, кому доверить исполнение обязанностей по содержанию и ремонту своего дома.
  2. Возможность постоянного контроля за деятельностью того, кому доверили заключить и исполнить от имени жильцов дома тот или иной договор.

Минусы

  1. На собрании очень трудно прийти к решению, которое устраивало бы всех жильцов дома. Помехой выступает так называемый «человеческий фактор». Это и неодинаковое материальное положение жильцов дома, разные потребности в тех или иных работах. При невысоком материальном положении большинства жильцов формируется относительно небольшой бюджет дома. Отсюда необходимость ждать, когда соберется определенная сумма, плавающий размер платежей жильцов.
  2. Немаловажное значение имеет относительно малый объем работ, приобретаемый у привлекаемого подрядчика. Как говорится, в розницу дороже, чем оптом.

ТСЖ

При управлении товариществом собственников жилья (ТСЖ) жильцы дома на собрании избирают правление ТСЖ, его председателя. Правление во главе с председателем, работая на профессиональной основе, ежемесячно собирает платежи с жильцов дома. На собранные деньги ТСЖ посредством заключения договоров нанимает людей (организации), которые будут выполнять работы (оказывать услуги) по содержанию и ремонту общего имущества дома, оказывать коммунальные услуги жильцам дома.

Плюсы

Жильцы дома видят работу правления и председателя. Как говорится, все на виду. Им не надо куда-то ехать, чтобы вызвать слесаря, электрика.

Минусы

  1. Правление и председатель ТСЖ будут работать на профессиональной основе, следовательно, получать заработную плату из кармана жильцов. С учетом того, что зарплату правлению будет платить один дом, доля содержания правления в ежемесячных платежах жильцов будет достаточно существенной.
  2. Жильцы, не являясь специалистами в сфере жилищного хозяйства, могут своими неквалифицированными советами мешать работе правления и председателя ТСЖ. Правление ТСЖ будет, принимая, по мнению жильцов дома, «неверные решения», выслушивать постоянные претензии от соседей.
  3. С соседей, которых порой знаешь не один год, психологически трудно просить, а иногда и требовать ежемесячные платежи. Так как ТСЖ приобретает статус юридического лица, то при наличии долга по оплате за коммунальные услуги предоставление коммунальных услуг может быть либо приостановлено, либо ограничено. Для экстренного исправления ситуации правление может принять непопулярное решение о сборе сверхнормативных платежей.

Управляющие компании

Управление управляющей организацией (компанией) — подразумевает управление многоквартирным домом организацией, на профессиональной основе осуществляющей от имени и в интересах собственников жилых помещений деятельность по поиску организаций, выполняющих работы по техническому и санитарному содержанию, ремонту общего имущества жилых многоквартирных домов, заключению с указанными организациями необходимых договоров, контролю за исполнением заключенных договоров, оплатой выполненных в рамках заключенных договоров работ (оказанных услуг). В случае необходимости управляющая компания от имени собственников может предъявлять претензии по объему и качеству выполняемых в рамках заключенных договоров работ (оказываемых услуг).

Минусы

  1. Большой объем необходимых работ и трудность в контроле результатов выполняемых работ. Выход может быть простым. В каждом доме найдется активный житель, из числа пенсионеров, который может контролировать выполняемые работы и в случае необходимости сообщать управляющей компании для принятия оперативных мер.
  2. «Шлейф», оставшихся от советских ЖЭУ. Например, во многих случаях в подрядных организациях УК работают те же «слесари Васи», в результате недоверие граждан к этим организациям пока велико.

Плюсы

  1. Такую сложную и специфическую деятельность, как обслуживание жилых домов, осуществляют специалисты, которые длительное время профессионально занимаются именно жилищным фондом. Это позволяет им знать как специфику своей работы, так и особенности обслуживаемого жилищного фонда и прилегающей территории. Следовательно, это указывает на прямую заинтересованность в исполнении своих обязанностей на качественно высоком уровне.
  2. Управляющая компания обслуживает группу домов, близко расположенных друг к другу. Вследствие значительной изношенности большинства домов в случае необходимости это дает возможность при решении некоторых вопросов в короткие сроки сконцентрировать значительные материальные и людские ресурсы. Кроме того, наличие близкорасположенных домов дает возможность нанимать подрядчиков, которые могут постоянно находиться на массиве с целью выполнения необходимых работ.
  3. Размер ежемесячных платежей, предлагаемый управляющей компанией, определяется не произвольно, а исходя из тарифов, устанавливаемых местным органом власти (администрацией, думой). Платежи сверх тарифов могут устанавливаться исключительно после соответствующего решения жильцов дома.

Материал газеты «Ежедневные Новости Владивостока«, 2012 год

Смотрите также: